Verhuur correct, zonder rentmeester.

Wat is huurindexatie?

Huurindexatie is de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs aan de stijging van de kosten van het levensonderhoud. Ze kan één keer per jaar, vanaf de eerste verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Tot december 1993 volgde de indexatie het indexcijfer van de consumptieprijzen. Sinds januari 1994 is de gezondheidsindex verplicht.

Hoe wordt de huurindexatie berekend?

Nieuwe huurprijs = basishuurprijs op jaarbasis × nieuwe index ÷ aanvangsindex

• Basishuurprijs: de huurprijs op jaarbasis, zoals vastgelegd in de huurovereenkomst.
• Nieuwe index: de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
• Aanvangsindex: hangt af van de datum van inwerkingtreding en van ondertekening, zoals in de tabel hieronder.

Een voorbeeld

Een fictief contract met een basishuurprijs van € 800 per maand, een aanvangsindex van 110,00 en een nieuwe index van 121,00 geeft: € 800 × 121,00 ÷ 110,00 = € 880 per maand.

Indexsprong in Wallonië

Een Waals decreet van 2 maart 2016 voerde vanaf 1 april 2016 een indexsprong in voor huurprijzen. Die geldt enkel voor huurcontracten voor de hoofdverblijfplaats van de huurder in het Waals Gewest die op 1 april 2016 al liepen. Contracten die later werden gesloten, vallen er niet onder en worden gewoon geïndexeerd.

Bij een lopend contract werkt de maatregel met een jaar vertraging: op de verjaardag van de inwerkingtreding is de geïndexeerde huurprijs gelijk aan de huurprijs van het vorige jaar, na indexering.

Wijziging van de aanvangsindex in Vlaanderen

Door de zesde staatshervorming is huurindexatie een gewestelijke bevoegdheid geworden. De nieuwe huurwetgeving trad in Brussel in werking op 1 januari 2018, in Wallonië op 1 september 2018 en in Vlaanderen op 1 januari 2019.

Alleen in Vlaanderen veranderde daardoor de berekening van de aanvangsindex voor particuliere huurcontracten. Voor contracten vanaf 1 januari 2019 is dat de gezondheidsindex van de maand vóór de inwerkingtreding van het contract of van de huurprijsherziening, niet meer die vóór de ondertekening.

Welke huurovereenkomsten kunnen geïndexeerd worden?

Indexatie is mogelijk voor huurovereenkomsten die vanaf 1 januari 1984 ingaan en waarop de gezondheidsindex van toepassing is: woninghuur, handelshuur, garages en kantoren. Dat geldt zolang de overeenkomst geen eigen, afwijkende indexatieregeling bevat. Welke voorwaarden er precies gelden, hangt af van het type huur.

Woninghuur

De woning ligt in België en de huurder gebruikt ze, met toestemming van de verhuurder, als hoofdverblijfplaats (artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek). Een schriftelijk contract kan geïndexeerd worden, ook als het daar niets over zegt.

Indexatie gebeurt niet automatisch: de verhuurder moet ze schriftelijk aan de huurder vragen. Doet hij dat te laat, dan werkt de aanvraag maximaal 3 maanden terug. Het contract mag een andere indexatieregel bevatten, maar het resultaat mag nooit hoger zijn dan dat van de wettelijke formule.

Mondelinge huurovereenkomsten

• Gesloten vóór 28 februari 1991: niet indexeerbaar.
• Gesloten tussen 28 februari 1991 en 31 mei 1997: indexeerbaar.
• Gesloten na 31 mei 1997: niet indexeerbaar, want vanaf die datum kunnen enkel schriftelijke contracten geïndexeerd worden.

Handelshuur

Het pand ligt in België. De Handelshuurwet van 1951 zegt niets over indexatie, dus is het gemeen recht van toepassing (artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek). Dat betekent dat de huur enkel geïndexeerd kan worden als het contract een indexatieclausule bevat.

Naargelang die clausule gebeurt de indexatie automatisch of moet de verhuurder erom vragen. Daarna heeft hij 1 jaar na de verjaardag van de start van het contract om de indexatie te vorderen.

Welke regels gelden per gewest?

Sinds 2019 heeft elk gewest zijn eigen regels voor woninghuur. Wat dat betekent voor duur, opzegging, huurwaarborg en registratie, leest u op de pagina over de woninghuurwet.

Welke woninghuurwet geldt voor mijn contract?

Sinds 1 januari 2019 is woninghuur een gewestelijke bevoegdheid. Vlaanderen, Wallonië en Brussel hebben elk hun eigen regels. Drie elementen bepalen samen welk regime op uw contract van toepassing is:

• Datum van ondertekening. Contracten die vóór 1 januari 2019 zijn ondertekend, vallen onder de oude federale woninghuurwet, ook als ze pas later ingaan. Contracten vanaf 1 januari 2019 vallen onder de gewestelijke regelgeving.
• Hoofdverblijfplaats. De gewestelijke regels gelden enkel wanneer de huurder de woning met toestemming van de verhuurder als hoofdverblijfplaats gebruikt. Handelshuur, pacht, kantoren en tweede verblijven vallen er niet onder.
• Ligging van het pand. Het gewest waarin de woning ligt, bepaalt de regels, niet de woonplaats van de verhuurder.

De bepalingen zijn van dwingend recht: clausules die ervan afwijken zijn nietig, tenzij de regelgeving zelf een uitzondering toestaat.

Het Vlaams woninghuurdecreet in het kort

Wallonië en Brussel

Ook het Waals Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest hebben een eigen regeling voor woninghuur, met vergelijkbare contracttypes maar andere termijnen, vergoedingen en voorwaarden. Indexatie gebeurt er op basis van dezelfde gezondheidsindex en moet ook daar door de verhuurder gevraagd worden. Pas de Vlaamse termijnen niet zomaar toe op een Waals of Brussels contract.

De volledige regels per gewest, de checklists voor verhuurder en huurder en de links naar de officiële bronnen staan op de pagina Woninghuurwet in België.

Dit is een informatief overzicht en geen juridisch advies. Raadpleeg bij twijfel de officiële bron van uw gewest.